Cash flow z nemovitosti
Čistý peněžní tok
Rozdíl mezi příjmy z nájmu a všemi náklady spojenými s nemovitostí, včetně splátky úvěru, oprav, pojištění, daní a správy. Pozitivní cash flow znamená, že nemovitost průběžně přináší peníze navíc.
U investiční nemovitosti nestačí porovnat nájem se splátkou hypotéky. Do realistického výpočtu patří i neobsazenost (typicky 5–10 % ročního nájmu), fond oprav (pravidlem palce kolem 1 % hodnoty nemovitosti ročně, u starších staveb i víc), mimořádné rekonstrukce, pojištění, daň z nemovitosti, správa nájemníků a čas, který investor sám stráví administrativou. Modelový příklad „nájem 18 tisíc, splátka 16, zbývají 2“ v praxi často znamená měsíční nulu — a v rocích větších oprav i znatelný mínus.
Negativní cash flow nemusí automaticky znamenat špatnou investici. Pokud je cílem dlouhodobé kapitálové zhodnocení a investor má rezervu jinde, dává smysl průběžný deficit pokrývat z jiných zdrojů. Mělo by však jít o vědomé rozhodnutí, ne o překvapení po prvním ročním vyúčtování. Investor, který nemovitost kupuje s předpokladem, že „se splatí sama z nájmu“, se obvykle dříve či později nepříjemně diví.