Co zadáváte
- Celkový kapitál, horizont a očekávané zhodnocení portfolia
- Cena bytu, nájem, neobsazenost, růst ceny a provozní náklady
- Hypotéka, úrok, splatnost, transakční náklady a volatilita
Investiční nemovitost
Vyplatí se investiční byt?
Porovnejte byt na pronájem s finančním portfoliem po započtení hypotéky, neobsazenosti, údržby a všech modelovaných peněžních toků.
Aktualizováno 15. července 2026
Krátká odpověď
Investiční byt dává finančně smysl tehdy, když čistý nájem, změna hodnoty a efekt financování po nákladech obstojí proti alternativnímu využití stejného kapitálu.
Hrubý nájemní výnos sám neukazuje, zda je byt dobrou investicí. Kalkulačka zahrnuje vlastní kapitál, hypotéku, prázdné měsíce, průběžnou údržbu i náklady na nákup a budoucí prodej.
Výsledek porovnává investiční nemovitost s finančním portfoliem o stejné počáteční velikosti. Neoceňuje konkrétní byt a nezná jeho technický stav, lokalitu ani podmínky skutečného úvěru.
Model scénáře
Zadejte vlastní předpoklady
Parametry investice
Kč
Let
% p.a.
Parametry nemovitosti
Kč
% p.a.
%
%
Kč/měs
% p.a.
% nájmu
Měs
Parametry hypotéky
Kč
% p.a.
Let
Přemýšlíte o koupi bytu na pronájem? Zde můžete detailně srovnat finanční přínos investiční nemovitosti oproti investici do diverzifikovaného portfolia. Simulace počítá s reálným cash flow včetně starostí s údržbou, obdobím bez nájemníka a odhaluje takzvanou „cashflow past“. Výstupem je přesné srovnání celkového zhodnocení a vnitřního výnosového procenta (IRR) obou variant.
Výsledky na konci horizontu
Pravděpodobnost výhry investičního bytu
49 %
Šance, že investiční byt vybuduje větší majetek než portfolio akcií/ETF
Majetek (Investiční byt)
9 840 756 Kč
Rozsah: 6 366 430–12 101 600 Kč
IRR: 7.2%
Majetek (Portfolio)
9 892 765 Kč
Rozsah: 5 817 321–12 834 215 Kč
IRR: 7.3%
Rozdíl mediánů (Byt vs Portfolio)
ⓘ-52 008 Kč
Vývoj hodnoty majetku
Porovnání investičního bytu a portfolia v mil. Kč s rozptylem P25–P75
Investiční byt (Medián)
Portfolio (Medián)
Rozptyl bytu (P25–P75)
Rozptyl portfolia (P25–P75)
Bod zlomu: Kdy se investiční byt vyplatí?
Rozdíl mezi bytem a portfoliem v čase (kladná hodnota = byt vede)
Investiční byt předežene portfolio v roce 7.
Na konci 25letého horizontu máte oproti portfolio o -52 008 Kč více.
* Graf nezahrnuje počáteční rok (Rok 0) pro lepší přehlednost. Kladné sloupce (tmavé) = koupě vede, záporné (hnědé) = nájem vede.
Upozornění algoritmu
Skrytý háček: Dotování bytu
V tomto scénáři nepokryje nájemné vaše měsíční výdaje (hypotéku a údržbu). Prvních 15 let budete muset byt dotovat z vlastní kapsy průměrnou částkou 3 757 Kč měsíčně. Teprve ve 16. roce se cashflow překlopí do plusu.
Provozní cashflow bytu (zisk vs. doplácení)
?Dotování z vlastní kapsy
Byt generuje zisk
Pohled portfolia: Pokud byt dotujete (červená), tyto peníze byste jinak vložili do portfolia. Pokud byt vydělává (zelená), vybírali byste si je jako rentu.
Peníze nejsou všechno: Co grafy neukazují?
Starosti a čas: O investiční portfolio se nemusíte starat. Byt vyžaduje hledání nájemníků, řešení neplatičů, pravidelnou údržbu a byrokracii.
Dostupnost peněz (Likvidita): Pokud budete potřebovat statisíce na nečekané výdaje, z portfolia je můžete vybrat za pár dní. Byt po částech neprodáte.
Diverzifikace rizika: Koupí bytu sázíte miliony na jednu konkrétní adresu. Akciové portfolio vaše peníze rozkládá mezi tisíce největších firem po celém světě.
📄
Stáhnout jako PDF
Uložte si výsledky kalkulace včetně grafů a kontaktu na vašeho osobního poradce.
-- Vyberte poradce --
⬆️ Nejprve vyberte osobního poradce
Vstupy a výstupy
Co kalkulačka porovnává
Co získáte
- Čistý majetek z bytu a finančního portfolia
- Provozní cash flow bytu a vývoj zůstatku hypotéky
- Scénáře pravděpodobnosti, že jedna varianta skončí výše
Metodika
Jak model funguje
Model nemovitosti sčítá čisté nájemní peněžní toky a hodnotu bytu po odečtení dluhu a prodejních nákladů. Zahrnuje také období neobsazenosti a pravidelnou údržbu.
Alternativní portfolio používá stejný počáteční vlastní kapitál. Obě hodnoty se simulují s vlastní volatilitou, takže výsledek ukazuje rozpětí, nikoli jediný bodový odhad.
Jak výsledek číst
Předpoklady a omezení
Předpoklady modelu
- Byt lze pronajímat za zadané nájemné mimo modelované prázdné měsíce.
- Náklady, růst ceny a růst nájmu odpovídají zadaným dlouhodobým předpokladům.
- Hypotéka se splácí podle zadané sazby a splatnosti bez změny fixace.
- Daňový parametr je zjednodušený a nezachycuje individuální daňovou situaci.
Co model neumí
- Kalkulačka není odhad ceny nemovitosti a nezohledňuje konkrétní lokalitu, stav ani mimořádnou rekonstrukci.
- Výsledek není doporučením koupit byt ani příslibem nájemního příjmu, ceny nebo výnosu.
Časté dotazy
Otázky k tomuto výpočtu
Jaký je rozdíl mezi hrubým a čistým nájemním výnosem?+
Hrubý výnos porovnává roční nájem s cenou bytu. Čistý výnos odečítá neobsazenost, údržbu, správu, daně a další provozní náklady.
Může mít dobrý investiční byt záporné cash flow?+
Ano, například při vysokém financování může průběžný nájem nestačit na splátku a náklady. Investor pak vědomě doplácí a spoléhá více na splácení jistiny a růst ceny.
Proč se byt porovnává s portfoliem?+
Vlastní kapitál použitý na byt má alternativní využití. Portfolio ukazuje modelový výsledek stejné počáteční částky v likvidnější finanční investici.
Pojmy použité ve výpočtu
Související rozhodnutí
Vyplatí se vlastní bydlení, nebo nájem?
O výsledku nerozhoduje jen splátka proti nájmu, ale také vlastní kapitál, úrok, růst ceny nemovitosti, údržba a výnos peněz investovaných ve variantě nájmu.
Otevřít kalkulačkuRenta z bytu, nebo z portfolia?
Byt obvykle vytváří nájem po provozních nákladech, zatímco portfolio umožňuje pružnější výběry; rozhodnutí proto závisí na výši renty, likviditě a riziku obou cest.
Otevřít kalkulačkuKdyž model nestačí
Propojte výsledek s celým majetkem
Kalkulačka izoluje jedno rozhodnutí. Při osobní konzultaci ho můžeme zasadit do rezervy, dalších cílů, rizik a daňových souvislostí.